Mokesčių sezonas yra pakankamai painus dėl W2, labdaros įnašų ir studentų paskolų atskaitymų. Įtraukite nekilnojamojo turto pardavimą ir užteks, kad paleistumėte net išmaniausią TurboTax ekspertą. Tačiau per metus, kai rinka buvo karštesnė nei bet kada anksčiau, vis daugiau žmonių parduoda savo namus ir ne visada perka naują. Taigi, kai jie pažymi langelį, kuriame parašyta: „Pardaviau namą“, kaip jie gali pasiruošti bet kokiems (brangiems) netikėtumams, kurie gali įvykti balandžio 15 d.?
Pirma, įspėjimas: šie ekspertų patarimai yra naudingi ir yra gera idėja prie stalo su idėjomis, bet Kate Ziegler, nekilnojamojo turto investuotojas ir nekilnojamojo turto agentas Bostone, pataria būsimiems nekilnojamojo turto investuotojams proceso pradžioje pasikviesti mokesčių specialistą. Sertifikuota buhalterė arba CPA, turinti nekilnojamojo turto patirties, padėjo jai geriau sutvarkyti esamą nekilnojamąjį turtą. Jie taip pat patarė dėl būsimų pirkimų ir pardavimų bei kaip tai gali paveikti jos mokesčių sąskaitą.
„Skirkite laiko surasti ką nors, kas supranta jūsų vietinę nekilnojamojo turto rinką ir jūsų tikslus investuojate didesniu mastu arba sumažinate kapitalo prieaugį laiku parduodami savo pagrindinę gyvenamąją vietą. Ziegleris sako.
Istoriškai žmonėms buvo liepta pirkti būstą tik tuo atveju, jei jie planavo ten gyventi trejus ar penkerius metus. Pandemija viską pakeitė. Žmonėms prireikė daugiau erdvės, jie persikėlė per šalį arba pardavimas išgryninti karštoje rinkoje. Jiems reikėjo parduoti – ir jiems reikėjo parduoti dabar. Kiek laiko jie ten buvo, nesvarbu.
Kai kurie iš tų pardavėjų netikėtai gavo mokesčių sąskaitą. „Kai kuriose rinkose taikomi papildomi mokesčiai už pardavimą pirmaisiais nuosavybės metais, kur savivaldybės stengiasi neskatinti „vartyti“ arba atgaivinti nusidėvėjusius namus trumpalaikiam pakartotiniam pardavimui“, – sako M. Ziegleris.
Michaelas Grossas, CPA ir sertifikuotas finansų planuotojas, paaiškina toliau: „Šis trumpalaikis kapitalo prieaugis apmokestinamas įprastais pajamų mokesčio tarifais. Aukščiausias įprastas pajamų mokesčio tarifas yra 37 proc. Jei jie valdo turtą ilgiau nei metus, pelnas būtų apmokestinamas taikant ilgalaikio kapitalo prieaugio tarifus. Didžiausia ilgalaikio kapitalo prieaugio norma yra 20 procentų. Namo pelnas dažnai nėra mažas ir tas 17 procentų skirtumas gali turėti didelę įtaką mokesčių sezono metu.
Kenas Grodneris, buhalteris, tapęs nekilnojamojo turto agentu Svetingumo tinklo grupė Keller Williams prideda papildomą tašką žaidžiant ilgalaikį žaidimą: „Jei sugebi parduoti turtą mažas pajamas gaunančiais metais (pvz., jūs arba jūsų sutuoktinis išeina iš darbo), galite sumažinti arba panaikinti savo kapitalą pelno mokestis“.
„Pagrindinės ir nepagrindinės gyvenamosios vietos mokesčių pasekmės skiriasi, todėl pirkėjas, perkantis naują pagrindinę gyvenamąją vietą neparduodami dabartinio būsto, turėtų apsvarstyti gyvenamosios vietos pakeitimo mokestines pasekmes“, – sakė Ziegler sako. Galite pretenduoti į pirminį atleidimą nuo gyvenamosios vietos tik vienai nuosavybei, o kai tik pakeičiate adresą, jūsų mokesčių statusas pasikeičia ir toje antroje nuosavybėje. Be to, jei tas turtas bus konvertuojamas į ilgalaikę ar trumpalaikę nuomą, tai taip pat turės įtakos jo mokesčių naštai – ir šis tarifas turės įtakos bet kokiems nuomos pelno skaičiavimams.
Kita vertus, atleidimas nuo gyvenamosios vietos, jei pardavėjas iškrauna nuomojamą nekilnojamąjį turtą, bet jam priklausė ir jį užėmė kaip pagrindinė gyvenamoji vieta dvejus iš penkerių metų iki pardavimo, tada jie gali pakeisti ją į pagrindinę gyvenamąją vietą iki pardavimo pardavimas. Tokiu atveju Grossas sako: „Kai parduodate turtą, galite neįtraukti 250 000 USD pelno, jei esate vienas, arba 500 000 USD, jei kartu pateikiate paraišką susituokusiems.
Grossas paaiškina, kad nusidėvėjimas yra dažnai klaidingai suprantama sąvoka nekilnojamojo turto mokesčių pasaulyje. Nusidėvėjimas apima būtinus patobulinimus, kuriuos reikia atlikti savo turtui, kad jis išliktų aukščiausios kokybės ir nuomojamas, ir parduodamas. Tačiau savininkai dažnai klaidingai mano, kad tai yra nuolatinis atskaitymas. Jis sako: „Nors jis yra atskaitomas per turto nuomos laiką, sumažina turto mokesčių bazę, o tai galiausiai padidina pelną, kai turtas parduodamas“.
Nekilnojamojo turto rinkoms išliekant karštai, kai kurie namų savininkai parduoda aukštomis kainomis ir laukia nuomos skubos. Pirminės gyvenamosios vietos pardavėjai gali gauti kapitalo prieaugio, viršijantį 250 000 USD, jei jie yra vieni, arba 500 000 USD, jei paraišką pateiks kartu. Laimei, yra būdas apeiti mokesčių sąskaitą. Grossas pataria tiems pardavėjams žiūrėti į pardavimą išsimokėtinai. „Tai leistų jums gauti mokėjimą per metus ir būtų tik dalis pelno pripažįstamas kiekvienais metais, o tai galiausiai liks jums mažesnėje mokesčių grupėje ir mokėsite mažiau mokesčių apskritai“, – sako jis.
Jei turite investicinį turtą ir atėjo laikas jį parduoti, gali būti protinga iš pardavimo gautas pajamas paversti vadinamuoju 1031 keitimu. "Tai yra mechanizmas, leidžiantis pardavėjams per 180 dienų nuo pardavimo pabaigos investuoti savo pardavimo pajamas į "panašų" pirkimą", - aiškina Ziegleris.
Kai pardavimo pajamos investuojamos į kitą panašų turtą, pardavėjas vengia mokėti nemažą kapitalo prieaugio mokestį. minusas? Pirkimo operacijų tvarka gali nukrypti nuo kurso su vienu netinkamai pateiktu dokumentu. Grodneris priduria: „Nors iš pradžių tai gali atrodyti ilgas laikas, dažnai matome, kad klientai bando uždaryti dar nepasibaigus 180 dienų terminui.