Šiuos produktus pasirenkame savarankiškai – jei perkate iš vienos iš mūsų nuorodų, galime uždirbti komisinį atlyginimą. Visos kainos buvo tikslios paskelbimo metu.
Mano, kaip nekilnojamojo turto agento, darbas yra padėti namų pirkėjams ir pardavėjams atlikti nekilnojamojo turto sandorio procesą. Nors aš esu vienas su kompetencija, raginu savo klientus susipažinti su būsto pirkimo subtilybėmis, todėl svarbu išmokyti juos apie naujas sąlygas, su kuriomis jie susidurs.
Turėdamas tai omenyje, sukūriau viktoriną apie nekilnojamojo turto pagrindus, kuriuos noriu, kad visi mano klientai žinotų. Prieš pateikdami savo turtą rinkai, atlikdami šį testą patikrinkite, ar esate sumanus būsto pirkėjas ar pardavėjas.
Atsakymas: Atsakymas yra ir B, ir C. Būsto pardavėją atstovaujantis agentas nustato pageidaujamą komisinio dydžio sumą, kuri bus sumokėta abiem agentams (ir jų tarpininkams) užbaigus turto pardavimą. Tačiau būsto savininkai tikrai turi teisę derėtis dėl atlygio prieš sutikdami dėl atstovavimo.
Be to, tarpininko tarpininkavimas paprastai turi minimalų procentą, su kuriuo jie sutinka. Namo savininkas gali įtikinti savo agentą (galbūt draugą) atstovauti jiems, tarkime, tik už 500 USD. Jei agentas taip pat vadovauja savo tarpininkavimo agentūrai, tai būtų leidžiama. Pavyzdžiui, mano pirmasis tarpininkavimas neleido mokėti mažesnių nei 4,5 procentų komisinių, palyginti su standartiniais 5–6 procentais. Kai visos šalys susitaria dėl komisinio dydžio, ta suma nurodoma įtraukimo į sąrašą ir pardavimo sutartyje.
Atsakymas: Visa tai, kas išdėstyta aukščiau! Žodis sąlyginis depozitas gali reikšti keleto finansinių reikalų, tačiau nekilnojamojo turto sandoryje paprastai apibrėžiamas neutralus trečiasis asmuo, kuris laiko lėšas ir dokumentus, kol įvykdomos visos rašytinės sąlygos. Sąlyginio deponavimo bendrovės ima nedidelę turto kainos dalį, kad sutvarkytų pirkėjo užstatą ir gausius dokumentus. (Kalifornijoje tai yra 2 USD už 1 000 USD nuo nekilnojamojo turto kainos ir 250 USD; išlaidos yra tolygiai paskirstytos abiem šalims.) Jie taip pat prižiūri titulinės įmonės pastangas. Pagal atsakymą A pirkėjas po pardavimo gali naudoti sąlyginio deponavimo sąskaitą, kad įgalintų skolintoją mokėti nuolatinius mokesčius ir draudimą.
Atsakymas: Atsakymas yra C. Jei prekybos agentas pritraukia pirkėją prie stalo, jam leidžiama atstovauti abiem sandorio šalims. Tokia galimybė turėtų būti aptarta derybų dėl įtraukimo į sąrašą metu, kad pardavėjas suprastų galimas pasekmes. Kartą maloningai sumažinau savo komisinius, kai galiausiai atstovavau abiem šalims, nors tai nebuvo nurodyta įtraukimo į sąrašą sutartyje. Mano finansinė auka lėmė kitą pardavimą su namo savininku.
Atsakymas: Visa tai, kas išdėstyta aukščiau. Yra daug "Kontingentas Įjungtas” eilutes gyvenamosios paskirties pirkimo sutartyje. Labiausiai paplitę yra įvertinimas, paskola, patikrinimai ir būsto pardavimas. Sąlyginio deponavimo laikotarpiu pirkėjai turi tam tikrą laiką – paprastai 30 dienų – pašalinti kiekvieną iš jų atsitiktinumas kai jie bus pasiekti (pvz., per 17 dienų), kad būtų užtikrinta, jog sandoris bus baigtas. Pardavėjai turi teisę atsisakyti pardavimo, jei kuris nors iš šių laiko atžvilgiu svarbių veiksmų nepavyksta, ir gali reikalauti, kad būtų sulaikyti pinigai. Kartą atstovavau klientei, nusipirkusiai Palm Springso butą savo broliui, kuris mirė likus dienai iki depozito uždarymo! Pardavėjas norėjo pasilikti užstatą, nes buvo pašalinti visi nenumatyti dalykai. Laimei, nugalėjo šaltesni galvos, o nepatenkintas pardavėjas atsisakė kreiptis į arbitražą.
Atsakymas: Atsakymas yra D. Taip pat vadinamas sąžiningu indėliu, an uždarbis piniginis indėlis (EMD) nuo 1 iki 3 procentų pardavimo kainos, per kelias dienas nuo pasiūlymo priėmimo yra deponuojamas. Tai parodo pirkėjo įsipareigojimą įtraukiant „odą į žaidimą“. Escrow išlaiko lėšas nepalūkanų sąskaitoje. Pasibaigus sąlyginio deponavimo sandoriui, lėšos naudojamos pradiniam įnašui arba uždarymo išlaidoms padengti.
EMD paprastai grąžinamas, jei pirkėjas dėl teisėtų priežasčių atsisako pardavimo (pvz., namas neįvertina už sutartą kainą arba apžiūros metu nustatomi dideli trūkumai arba pirkėjas miršta dieną prieš tai baigta!).
Atsakymas: Ir B, ir D. Jei pasiūlymas atitinka įtraukimo į sąrašą reikalavimus (t. y. visa kaina su išankstiniu skolintojo patvirtinimu), pirkėjas paprastai su džiaugsmu priims pasiūlymą. Tačiau karštoje pardavėjo rinkoje savininkas gali leistina laukti, kol bus gautas geresnis pasiūlymas (pvz., didesnė kaina arba atsisakymas nenumatytų atvejų).
Kadangi kiekvienas pasiūlymas yra jo dalių suma, geras nekilnojamojo turto agentas patars savo klientams pasiūlymo privalumus ir trūkumus. Pavyzdžiui, jei kartu su visos kainos pasiūlymu gaunamas mažesnis grynųjų pinigų pasiūlymas, pardavėjas gali nuspręsti sutikti pirmieji, nes jame nėra paskolos ar įvertinimo nenumatytų atvejų – du svarbūs skolintojo pusės elementai, galintys sugadinti deponuoti.
Atsakymo D priežastis? Pardavėjas ir maklerio tarpininkas pasirašo agento sutartį, nustatančią maklerio pareigas, kurios pagrindinis komponentas yra kvalifikuoto pirkėjo suvedimas prie stalo. Jei agentas tai daro, bet būsto savininkas nusprendžia pašalinti sąrašą iš rinkos, jis neatlaikė savo sandorio pabaigos ir sutartis iš esmės buvo pažeista. Nekilnojamojo turto agentas turėtų teisę reikalauti pažadėto komisinio atlyginimo, nes ji įvykdė savo sutarties pusę. Niekada to nemačiau, bet teisiškai tai įmanoma.
Atsakymas: Geriausias atsakymas yra C. Nekilnojamojo turto pardavimas yra didžiulis finansinis sandoris, apimantis daugybę dalių ir žaidėjų – agentų, tarpininkų, sąlyginio deponavimo ir nuosavybės agentūrų, inspektorių, vertintojų ir pardavėjų. Poveikis kiekvienam dalyviui yra reikšmingas ir gali sukelti stresą pirkėjams ar pardavėjams nėra prisitaikę, patikrinus aptinkama termitų ir vandens nutekėjimo, prietaisus reikia taisyti arba pakeitimas, Sudužęs Ralfas remontininkai pablogina reikalus arba pailgina terminus.
Mano išmintingas patarimas? Apsaugokite patyrusio maklerio atstovavimą, kuris padės jums atlikti procesą ir užtikrins, kad a ramus, (palyginti) be streso procesas nuo MLS iki raktų perdavimo... su patenkintu pirkėju ir pardavėju, iki batas. Pažadu, kad tai įmanoma. Tada nenusivilsite kitos perspektyvos pirkti ar parduoti nekilnojamąjį turtą.
