Mes visi matėme laidas per televiziją: žmonės už mažą kainą perka viršutinius namų fiksatorių namus, juos atnaujina ir atnaujina, o paskui parduoda. Dėl šių pavaizduotų namų vartymas atrodo lengvas, įdomus ir garantuotas laimėjimas. Bet, kaip jūs tikriausiai atspėjote, ne visada taip yra.
Namų pirkimas, atnaujinimas ir pardavimas pagal biudžetą ir laiką yra daugybė veiksnių. Potencialiems apverstų namų pirkėjams šie veiksniai galiausiai daro įtaką jų svarstomo turto kokybei ir kainai.
Norėdami sužinoti, kokie ekspertai nekilnojamojo turto srityje tikrai pagalvokite apie vartymo procesą, mes kreipėmės į devynis agentus visoje šalyje, kad gautume jų indėlį.
Tikriausiai nenuostabu, kad pirmasis mūsų nekilnojamojo turto agentų susirūpinimas dėl vartymo yra kokybė. Daugelis „flippers“ bando maksimaliai padidinti savo pelną, nes renovacijos proceso metu yra kampai apima pigias medžiagas, nekokybišką darbą ir nepastebėtas sritis (pvz., neatnaujinti elektros ir Santechnika).
„Tai, kas kažkada buvo laikoma kūrybingu ir pelningu procesu, tapo agentų ir pirkėjų atsargumu“, - sako Miltiadis Kastanis iš
Douglasas Ellimanas Majamio paplūdimyje. „Apversti namai suvokiami kaip namai, kurie atrodo gerai, tačiau kampai yra iškirpti. Yra daug laiko, pastangų ir pinigų, reikalingų šiems namams paruošti, ir ne visi nori atlikti šią užduotį “.Pasak jo, elementai, kurie dažnai yra nekokybiški, yra apdaila, techninė įranga, prietaisai ir armatūra.
„Tai yra viena didžiausių pirkėjų klaidų pirkdama apklotą“, - sako ji. "Aš visada raginu klientus atlikti kiekvieną reikalingą patikrinimą."
"Jei nežinote, ką darote, tai gali vėl jus įskaudinti", - sako Lynette Kohn Huber „Walker Reid Realty“ Boca Raton, Fla. “HGTV atrodo lengvai ir įdomiai, tačiau tie žmonės yra profesionalai, turintys įgūdžių ir patirties, ir net jie turi šlepetes. Yra daugybė žmonių, kurie verčiasi per galvą. “
Apversti yra labai griežtas verslas, sako Chrisas Cusimano iš „Keller Williams Realty“ Boca Raton, ir jums reikia turėti „daug pinigų ir laiko“, kad tai padarytumėte teisingai, sako jis. Jo patirtis rodo, kad pelnas, gautas iš apverstų namų, buvo „geras“, bet kad parduodant namus tradiciniu būdu galima uždirbti daugiau pinigų.
Be daug laiko, pinigų, įgūdžių ir patirties, pelnams reikia daug sėkmės, kad gautų pelno, sako Allenas Rothas iš Tarptautinis „Sotheby’s Realty“ - „Beverly Hills Brokerage“ Kalifornijoje. „Jiems taip pat reikia pasikliauti tam tikru sėkmės elementu rinkos laiko atžvilgiu. Yra neįtikėtinai didelė rizika, ir aš mačiau, kaip iš pirmų rankų plekšnės patiria didelių nuostolių, nes kažkas pakilo. “
Kaip flipperis, jei sėkmė nėra jūsų pusėje ir procesas užtrunka daugiau laiko, nei tikėtasi, tai jums kainuos, sako Simonas Isaacsas iš Simono Isaaco nekilnojamasis turtas Palm Byče. Laikydami nekilnojamąjį turtą ilgiau nei tikėtasi, galite būti jautrūs turto mokesčiams ir sąskaitoms už išlaikymą, kurių nenumatėte.
Gana dažnai pasitaiko komplikacijų tiek perkeltų namų pirkėjams, tiek pardavėjams. Pavyzdžiui, kai kuriose valstijose, įskaitant Teksasą, apverstas namas gali neatitikti FHA paskola, pažymi Francesca Conway, susijusi su agentu „Coldwell Banker Realty“ čempionų biuras pavasarį, Teksase. Teksaso nuosavybės teisių tvarkos taisyklėse teigiama, kad turtas turi priklausyti 90 dienų, kad galėtų gauti FHA paskolą.
"Todėl tai riboja pirkėjus, ypač pirmą kartą perkančius namus, o tai kartais yra plačiausia apverstų namų rinka", - paaiškina ji.
Kaip pirkėjo atstovas, uždarydami sąlyginį depozitą apverstuose namuose, gali būti keli „žagsuliai“, sako Ellisas. „Akcijų varžymasis, be abejo, yra didžiausia mano kliūtis, nes jie dažniausiai būna labiausiai pageidaujami rinkoje.“
Žvelgiant iš flipperio perspektyvos, gali atsirasti nenumatytų projekto išlaidų, kurių visiškai nekontroliuoji, pavyzdžiui, vėlavimas leidimų išdavimo procese ir materialūs užsakymai, sako Ericka S. Juoda, susijusi su „Coldwell Banker Realty“ Vidurio Atlanto regione, Dupont / Logan Circle biure Vašingtone, D.C. “Pavyzdžiui, COVID-19 paveikė daugelio vyriausybės leidimų tarnybų veiklą statybinių medžiagų gamintojai, kurie sukėlė nenumatytų vėlavimų ir nenumatytų projekto išlaidų “.
Tai gali sukurti grandininę reakciją. Dėl tokių nenumatytų projekto išlaidų kai kurie šlepetės nusprendžia nukirsti kampus - o tai savo ruožtu gali lemti, kad sąrašas bus dar ilgiau rinkoje.
„Jei nekilnojamojo turto profesionalai gali pamatyti iškirptus kampus, mūsų klientai ir jų namų inspektorius tikrai tai pamatys“, - sako Black. „Dėl mažesnių kampų pelnas gali būti prarastas, nes namai ilgiau sėdės rinkoje“.
Tačiau dabar yra vienas pranašumas parduodant apverstus namus ir tai yra COVID-19 pandemijos dėka, sako Mia Cottet iš „Sotheby’s International Realty“ - „Los Feliz“ brokeris Los Andžele. Anksčiau jos klientai atsargiai pirkdavo apklotus, nerimaudami, kad jie mokės priemoką už nekokybišką darbą. Dabar viskas pasikeitė.
"Žmonės dabar nėra linkę imtis sunkių remonto darbų", - paaiškina ji. „Socialinis atsiribojimas nuo rangovų namuose gali būti nepatogus, o medžiagų įsigijimas šalies viduje ir iš užsienio gali sukelti rimtų vėlavimų. Mano klientai dabar vis daugiau prašo namo, kuris bus „baigtas“.