Nepriklausomai nuo to, ar perkate namą, ar parduodate tokį, turėsite ką nors išspręsti iki kelionės pabaigos, vadinamo uždarymu. Trumpai tariant: tai yra ilgas procesas, kuriame užfiksuota daugybė teisinių dokumentų, kurie turi būti pasirašyti prieš keliaujant.
Tačiau vien todėl, kad jūs jau tapote paskutiniu pardavimo etapu, dar nereiškia, kad esate namuose nemokamai. Priešais suraskite keletą dalykų, kurie gali sustabdyti jūsų uždarymą ir namo pirkimą ar pardavimą.
Pirkėjai dažnai prašo pardavėjų prieš sudarydami sandorį atlikti tam tikrus turto pakeitimus, pavyzdžiui, remontuoti. Pasakykite: „prieš pat uždarymą pirkėjas paskutinį kartą apsižiūri ir mato, kad remontas nebuvo atliktas arba jis buvo padarytas neteisingai“, - pažymi advokatas Somerville, N.J. Rajehas A. Saadehas. „Taigi, pirkėjas gali nenorėti tęsti sandorio, kol tos problemos nebus išspręstos“.
Jis paaiškina, kad pardavėjo baldai, pledai ir kiti daiktai, pašalinti iš namų, pirkėjas gali pastebėti naujas sritis, kurias reikia taisyti. Svarbu, kad pirkėjai visiškai suprastų, kokie namai yra tušti, ir prieš artėjant darbo pabaigai susitarti su pardavėju dėl remonto sąlygų.
Jei vyksta kainų karas arba pirkėjas mano, kad reikia kažko daryti, kad išsiskirtų, jie gali sumokėti daugiau nei reikalaujama kaina. Bet jei pirkėjui reikia paskolos būstui įsigyti, paskolos davėjas norės atlikti vertinimą, pasak Kerry Adams, nekilnojamojo turto agentūrosBlumel Adams grupė „Compass Real Estate“ Aleksandrijoje, Va. „Jei turtas neįvertinamas pagal pardavimo kainą, bankas skolins tik pagal įvertintą vertę“, - aiškina ji.
Taigi, ką tai reiškia pirkėjui? „Pirkėjas, neapsaugotas nuo nenumatytų atvejų, turės padengti šį skirtumą grynaisiais“. O jei pirkėjas neturi tokių pinigų? Adamsas sako, kad jie gali nevykdyti savo įsipareigojimų. „Pirkėjai, prieš rašydami pasiūlymą, turėtų žinoti, ar yra vertinimo klausimo rizika, ir kas tai yra pasekmės yra. “ Štai kodėl verta naudoti patyrusį pirkėjo agentą, kuris supranta vertinimo procesas.
Kai kurie pirkėjai taip pat bando parduoti savo dabartinius namus, ieškodami naujų namų, kuriuos galėtų įsigyti. Tiesą sakant, jiems dažnai reikia pinigų iš savo namų pardavimo, kad būtų galima sumokėti įmoką už naujus namus. „Pardavėjas, sutikdamas su pirkėjo esamo namo pardavimo sutartimi, gali baigtis sandoriu“, - sako p. Jeremy Browne'as, TTR Sotheby's International Realty Arlingtono mieste Vašingtone.
Tiesą sakant, jis sako, kad pardavėjai, kurie priima šią situaciją, prarado susitarimo kontrolę, nes dabar tai priklauso nuo kitų namų uždarymo. „Kiekviena operacija turi savo išskirtinių problemų ir kliūčių, o iškilus problemoms, kurios pirkėjo nenugalimos, yra sudėtinga sandorį dėl dabartinio namo, pardavėjas yra beveik bejėgis, išskyrus tai, kad pirkėjas būtų atleistas nuo sutartis “.
Net jei namas, kurį parduoda pirkėjas, yra sudaromas pagal sutartį, kažkas gali nutikti kad uždarymas, sukuriant pulsacijos efektą.
Tikriausiai žinote, kad turto suvaržymas gali užkirsti kelią namų savininkams parduoti savo namus. „Tačiau vienas naujausių dalykų, kuriuos mačiau, buvo turto suvaržymas kol turtas buvo sąlyginio deponavimo būdu “, - sako Jennifer Okhovat, nekilnojamojo turto agentas su „Compass“ Los Andžele.
„Paprastai mes stengiamės atsikratyti pavadinimo, kai tik atidarome sąlyginio deponavimo sąskaitą, ir netgi prieš pateikdami namus į sąrašą peržvelgiame preliminarias nuosavybės pavadinimo ataskaitas“. Taigi, kas sukėlė šį įvykį? „Okhovat“ sako, kad kažkas įkeitė pardavėjo turtą, o pardavėjas - kuris buvo ne valstybės gyventojas - nežinojo apie šį turto suvaržymą. Pardavėjo dvi galimybės buvo sulaikyti turto areštą arba sumokėti turto areštą iš grynųjų pinigų sąskaitos. „Galų gale jis nusprendė sumokėti tai per depozitinę sąskaitą; tačiau jei jo nebuvo, pardavimas būtų sustojęs.
Jei perkate naujus namus, atrodo natūralu, kad norėtumėte naujų baldų ir baldų. Vis dėlto, jūs turite pasilaisvinti savo išlaidas, kol pasirašysite ant punktyrinės linijos.
Pagal Ieva Henris, maklerio Prospere, Teksaso valstijoje, šie pirkimai yra didžiausia ir dažniausia priežastis sustabdyti uždarymą.
„Daug kartų pirkėjai bus iš anksto patvirtinami, jie sudarys sutartį, tada nuspręs pirkti naujus namo baldus, skalbimo ir džiovinimo mašiną ar vejapjovę“, - sako ji. Nesvarbu, ar mokate grynais, ar ne, nesvarbu. „Net jei jie atidaro kredito kortelę, pavyzdžiui,„ Home Depot “, ji vis tiek rodoma kaip„ potencialus “kreditas.“ Jūsų paskola gali būti atmesta uždarymo dieną. „Aš mačiau daugybę pirkėjų, kurie sukčiavo visą savo sąskaitą, nes dieną prieš uždarydami jie išėjo ir nusipirko šaldytuvą“, - sako Henris.
Anksčiau pirkėjai galėjo pakeisti darbo vietą sąlyginio deponavimo metu - jei jie pereitų į darbą tame pačiame lauke. Tačiau Henris sako, kad daug kas pasikeitė. „Daugybė žmonių palieka darbą arba perkelia darbą - net į labiau apmokamą darbą - derybų metu, o tai sustabdo viską.“ Ir koronavirusas radikaliai pakeitė procesą. „Dėl viruso įsidarbinimas dabar patikrintas valanda prieš uždarant “. Jei įsidarbinimo istorija pasikeitė, ji sako, kad viskas sustos ir reikės visiškai pradėti nuo draudimo.
