Būsto pirkimas nėra maža užduotis. Priimami didžiuliai sprendimai: Ar jūs ieškote raktas arba fiksatorius-viršutinis? Ar verta sutaupyti ilgesnio kelionės į darbą ir atgal kelionės metu? Taip pat yra begalė skaičių, kuriuos reikia gniuždyti: kaip fiksuoto dydžio hipoteka palyginti su reguliuojama norma? Kiek iš tikrųjų ketinate sumokėti už šį 200 000 USD namą? Kai išsiaiškinsite visa tai, daugiau nei tikėtina, kad iššifruosite visiškai naują žargoną.
Vienas iš labiausiai paplitusių terminų, su kuriais galite susidurti atlikdami paiešką, yra tai, kas vadinama „funkciniu pasenimu“. Pvz., Jūsų makleris gali nurodyti ne tokį tobulą namą. Puiki kaina kaip „funkciškai pasenusi“. Jūs žinote, ką reiškia funkcinės priemonės, ir žinote, ką reiškia pasenęs, bet ką tai reiškia jums, būsto pirkėjui ir potencialiai ateičiai pardavėjas? Čia viskas, ką reikia žinoti, įskaitant tai, ar nusipirkti praktiškai pasenusius namus jums yra prasminga.
Terminas "funkcinis pasenimas" turi keletą skirtingų taikymo sričių, atsižvelgiant į pramonės šaką, tačiau nekilnojamasis turtas - tai turto vertės praradimas dėl stiliaus, erdvės ar tam tikro dizaino bruožas. Iš esmės, praktiškai pasenę namai turi arba per daug, arba per mažai ko nors, palyginti su kitais namais rajone ir rinkoje.
Pvz., Tarkime, kad jūs žiūrite į seną namą su dviem miegamaisiais ir viena vonia kaimynystėje, kur pilna naujų namų, kuriuose yra trys plius miegamieji ir du pliusai vonios. Nauji namai, į kuriuos žiūrite, bus laikomi „praktiškai pasenusiais“, nes nors vis tiek galėtumėte gyventi namas, dauguma žmonių to nenori, nes už nedidelę priemoką jie gali gauti aukštesnės kokybės namą rajone. Šis funkcinio pasenimo tipas vadinamas trūkumas nes yra keletas bruožų ar veiksnių, dėl kurių namas gali būti deficitinis, palyginti su kitais šalia esančiais namais.
Funkcinis pasenimas taip pat gali veikti atvirkščiai. Dideli, nauji namai mažų, senų namų kaimynystėje taip pat būtų laikomi funkciškai pasenusiais dėl aukštos kokybės, palyginti su likusiais kaimynystėje. Šis tipas yra vadinamas superperaktyvumas (taip pat vadinama per didelis tobulėjimas), nes mažesnės nuosavybės vertės kaimynystėje reiškia, kad žmonės nenorės mokėti visos kainos, ko verta šiomis funkcijomis.
Funkcinis pasenimas, be namų ir vietos, gali reikšti ir individualias dizaino savybes. Pvz., Jei namų savininkas dažo visus kabinos reikmenis alyvuogių žaliai arba pastato baseiną priekiniame kieme, yra tikimybė, kad dauguma būsimų pirkėjų bus išjungti dėl šių savybių ir taip namus paversti funkcionaliais pasenęs.
Trumpai tariant, nors funkciškai pasenę namai yra visiškai funkcionalūs, ekonominiu požiūriu jie pasensta. Kažkas turės kompromituoti pirkdamas praktiškai pasenusį namą, nesvarbu, ar tai pirkėjas dėl trūkumų (bet kokie atnaujinimai turės išeiti iš savo kišenės) arba pardavėjui dėl tinkamumo (jiems dažnai teks daryti kompromisus dėl pardavimo kainos, kad jie būtų pašalinti turgus).
Vertinant funkciškai pasenusius namus, reikia atsižvelgti į vieną svarbiausią veiksnį: ar pasenimas yra išgydomas ar nepagydomas? Kitaip tariant, ar funkcinį pasenimą galima lengvai sutvarkyti?
Nepagydomas pasenimas įvyksta tada, kai problemos taisymas kainuoja brangiau, tada ji bus verta didinant turto vertę. Pvz., Jei namai yra ypač maži ir pasenę, palyginti su likusiais kaimynystėje, jie laikomi nepagydomais. nes norint padidinti jo vertę reikia didelių renovacijų (ir jie gali kainuoti brangiau, nei pinigai, kuriuos jie sugrąžins perpardavimas).
Iš kitos pusės, nepagydomas pasenimas atsitinka, kai išlaidos ką nors sutvarkyti yra lengvos ir finansiškai prasmingos. Paklauskite savęs: ar verta vargti? Jei alyvuogių žalios spalvos virtuvės spintelės išstumia pirkėjus, paprasta skardinė yra balti dažai Pasirodo, kad daugiau nei verta išlaidų.
Nors atrodo, kad praktiškai pasenę namai sukelia komplikacijų, atminkite, kad jums gali būti įdomu tai pažvelgti antrą kartą. „Jei šie namai su tik vienu vonios kambariu ar mažiau nei idealus išdėstymas yra tai, kas pritraukia jus į svajonių rajoną nesuvaržant savo biudžeto, tuomet verta pagalvoti“, - sako p. Holly Hughesas, nekilnojamojo turto agentas Austine, Teksasas. Daug kartų funkciškai pasenę namai rinkoje laikosi ilgiau nei vidutiniškai kaimynystėje - vadinasi, pirkėjas yra puikioje vietoje derėtis. Tačiau atsiribokite nuo didelių nepagydomų problemų, tokių kaip namai su nešvariais pamatais ir kitomis senosios mokyklos ypatybėmis, tokiomis kaip septinės sistemos.
„Jei emisija yra per didelė, bankai skolins ne ją“, - priduria Hughesas.
Kitaip tariant, jei kitaip fantastiški namai yra pasenę, tai nebūtinai reiškia, kad tai negali būti jūsų svajonių namai. Prieš priimdami galutinį sprendimą, jūs turite turėti papildomą faktorių. Sėkmės!