Įsivaizduokite, kad galite rasti namus, kuriuos absoliučiai mėgstate (arba bent jau pamatyti daug potencialo). Dabar: kas būtų, jei jūs galėtumėte ten gyventi, bet užuot išleidę santaupas iš anksto, kiekvieną mėnesį mokate nedidelę dalį savo nuomos mokesčio, sumokėdami įmoką. Skamba kaip sapnas, tiesa? Greičiausiai taip - ypač jei esate laisvai samdomas darbuotojas, turi taip kreditas, arba aukštas skolos ir pajamų santykis (tie prakeiktos studentų paskolos!), arba paprasčiausiai negali kiekvieną mėnesį atiduoti pakankamai pinigų, kad galėtų sumokėti įmoką.
Na, ši padėtis nėra vien tik svajonių dalykas - tai sutarčių rūšis, vadinama „nuoma sau“. Bet kaip ir daugelis pernelyg gerų scenarijų, kartu ir nemaža rizikos dalis. svarstyti. Štai ką turėtumėte žinoti prieš pasirašydami:
Ši vienaragio tipo nuoma vadinama daugeliu dalykų, tačiau dažniausiai naudojamos „nuomos savoms reikmėms nuomos“, „išperkamosios nuomos sutartys“, „išperkamosios nuomos sutartys“ ar „išperkamosios nuomos galimybės“. Nuomos sutartyje nuomininkas sutinka išnuomoti namą ar namą iš nuomotojo. Kiekvieną mėnesį nuomotojas sumokės dalį mėnesio įmokos į nuomininko fondą namuose. Kaina, dėl kurios susitarta, fiksuojama visos nuomos metu. Paprastai, kai nuomininkas sumokėjo pakankamai nuosavo namo, kad galėtų gauti hipoteką, jis gali nusipirkti iš nuomotojo.
Pvz., Nuomininkas gali pasirašyti 150 000 USD namo pirkimo-pardavimo sutartį. Nuomotojas pareikalaus iš jų sumokėti 500 USD ir sumokėti 1200 USD per mėnesį - 200 USD iš jų bus mokama pradinė įmoka. Po dvejų metų nuomininkai sumokės 4800 USD pradinę įmoką arba 3,2 proc. Turto vertės - to pakaks pradiniam įnašui padengti. FHA hipoteka. Jei jie taip pasirinko (atminkite, tai yra galimybė pirkti), nuomininkas gali užsitikrinti hipoteką ir laikytis įprastų būsto pirkimo procedūrų.
Pirma, jie gali būti brangūs. Nuomotojai gali reikalauti negrąžinamų išankstinių mokesčių (vadinamų opciono priemoka), kad užtikrintų pasirinkimo teisę. Jie gali būti tokie pat brangūs, kaip pradinė įmoka, jei ne daugiau. Paprastai standartas yra 5 procentai, tačiau dėl to šalys gali derėtis. Be to, jei pasibaigus sutarčiai nuomininkas nuspręs nepirkti, jie negrąžins jokių sukauptų pinigų.
Taip pat svarbu atkreipti dėmesį į tai, kad nuoma savoms nuosavybėms yra panaši, tačiau labai skiriasi nuo „sutarties dėl darbų“ sudarymo (kurie turi savo riziką). Sutartys dėl darbų yra namai, kuriuos finansuoja pardavėjas ir kuriuose pirkėjas sumoka pardavėjui per ilgesnį laiką mėnesinėmis dalimis su didelėmis palūkanomis. Tokiu atveju nuomininkas yra atsakingas už visus remonto darbus, paprastai ir mokesčius bei draudimą.
Nuomos atveju nuomininkui paprastai taikoma nuomininko teisė per nuomos laikotarpį ir jis nėra atsakingas už priežiūrą ar remontą. Tačiau tai gali skirtis įvairiose valstijose - ir jūsų nuomotojas gali bandyti jus pasirašyti šiomis teisėmis (nors, vėlgi, šių teisėtumas įvairiose valstijose skiriasi).
Dėl to, kad daugiau amerikiečių tampa namų savininkais, tampa populiaresnė nuoma nuosavam namui. Dabar yra keletas gerai finansuotų „Wall Street“ kompanijų pasiūlymas skaidrios renovuotų, aukštos klasės namų nuomos programos. Be to, jie yra įprasti tarpusavio pardavimuose, pavyzdžiui, jei šeimos draugas nori parduoti jums savo turtą, tačiau jūs dar neturite viso finansavimo. Tačiau, pasak Nichole Monticelli, nekilnojamojo turto agento BEX nekilnojamasis turtas Floridoje standartinė nuomos sutartis su savimi beveik visada sudaroma atsižvelgiant į pardavėjo interesus turint omenyje - tai reiškia, kad įsitraukdami į juos kaip nuomininkai, turite atlikti reikiamą kruopštumą ir sušvelninti rizikuoti.
Pvz., Nuomotojas / pardavėjai gali stengtis, kad visos priežiūros ir remonto išlaidos liktų nuomininkui (tai gali būti prieš nuomininką). įstatymai daugelyje valstijų, todėl pasitarkite su savo advokatu!) Arba sutartyje gali būti nurodyta, kad vienkartinis pavėluotas mokėjimas panaikins susitarimas. Tai reiškia, kad nuomininkas praras visus pinigus, kuriuos jie jau sumokėjo, taip pat pinigus, kuriuos jie įnešė namo remontui ir remontui.
Nuoma, kai nuomojama nuosavybė, yra patraukli tiems, kurie kitaip yra išstumti iš tradicinių būsto pirkimo galimybių, todėl rinka yra jautri apgaulėms. Pavyzdžiui, Floridoje padaugėjo sukčiavimo atvejų, susijusių su nuoma nuosavam būstui, per 2000-ųjų vidurio krizę būsto rinkoje, sako Monticelli. Buvo daug atvejų, kai nuomininkai mokėdavo mėnesines įmokas, atlikdavo remontą ir net atnaujindavo būstą, kol nekilnojamojo turto savininkai mokėdavo kišenes. Tuomet savininkai nustos mokėti hipoteką, o bankai, norėdami susigrąžinti turtą, pasijustų dideli ir sausi. 2016 metai „New York Times“ tyrimas parodė, kad šie sukčiavimai vėl didėjo.
Vis dėlto, net jei visi šie dalykai tampa visiškai aiškūs, svarbu suvokti, kad vis dar patenkate į keblią situaciją - investuojate į tai, ką mažai galite valdyti.
Pvz., Nors jūs, pasirašydami savo nuomos sutartį, neturėjo jokio papildomo turto sulaikymo, savininkas, galbūt, dar pridėjo keletą faktų, sako Loving. Nusprendimas, ar taip yra, ir bandymas apsisaugoti nuo to, jums teks už papildomą mokestį. Dėl to tikrosios būsto įsigijimo išlaidos išsinuomojant namą gali būti daug didesnės nei tradicinio pirkimo išlaidos.
Be to, nors jūs ir turite teisines teises į pinigus, kuriuos investavote, gali būti labai brangu gauti tai, kas esate skolingas kraštutiniais atvejais: „Savininkas vis tiek gali nevykdyti savo hipotekos įsipareigojimų ir prarasti namus, kad būtų areštuotas“, Loving sako. „[Tai] privers jus kreiptis į teismą dėl bet kokių teisių gynimo priemonių prieš pardavėją“.
Jei nusprendėte, kad nuomą nuomojate patys, arba įsimylėjote nuomą, kurioje yra pirkimo galimybė, kitas jūsų žingsnis turėtų būti paskambinti advokatui. Kaip minėta anksčiau, skirtingos valstijos ir regionai turi savus įstatymus, susijusius su nuosavu nuomojimu, todėl įsitikinkite, kad jūsų advokatas žino, kur norite pasirašyti nuomos sutartį.
Monticelli linkusi patarti savo klientams atsiriboti nuo nuomojamos nuomos, tačiau, jei jos klientai nuspręs eiti šiuo keliu, ji visada rekomenduoja advokatui peržiūrėti sutartį ir ją perrašyti, kad būtų palankesni nuomininkui ir sušvelnintų sutartį rizikuoti. Pvz., Nuomininkai gali įsitikinti, kad nemokės dvigubai už atnaujinimus ir renovaciją, į kuriuos investuoja, ir kad pirkimo kaina negali būti padidinta, kai ateis laikas pirkti. „Jei pardavėjas nekeis derybų, laikykite tai įspėjamuoju ženklu“, - sako ji.
„Prašykite būti kvalifikuotam ir parodyti paskolos pareigūnui sutartį“, - sako Lewis. Paskolas teikiantis pareigūnas paims jūsų finansinę informaciją ir praneš jums, ar einate į planą gauti hipoteką po kelerių metų. Jie taip pat pasirūpins, kad jūsų dalintos nuomos įmokos būtų sumokamos ir sumokėtų pradinę įmoką, kai ateis laikas.
Ir, žinoma, jei išsinuomoti savo nuosavybę atrodo per daug rizikinga, tačiau jums patinka patogumas, kai jūsų pradinės įmokos sutaupytos kartu su nuoma, visada yra galimybė persikelti į pigesnę vietą, tačiau sumokėti tokią pačią sumą už nuomą (tai yra, pigiau išsinuomoti nuomotojui, o likusią dalį sumokėti į jūsų santaupas) sąskaita).