Atlikęs keletą esminių namo renovacijos, norėjau nustatyti mūsų investicijų grąžą, kiek dar galėtume nuveikti prieš tapdami mūsų turtu per daug patobulintas, o ar verta buvo ištirti refinansavimą. Taigi aš kreipiausi į savo turtingą nekilnojamojo turto agentą, Garrett Ackles of Semoninas Kenvilio valstijoje Luisvilyje, norint gauti apytikslę sąmatą, prieš atlikdami oficialią sąmatą. Paprastai, kai jūs gaunate įvertinimą, jį pateikia sunkiai išsijojami nekilnojamojo turto žargono puslapiai. Taigi įsivaizduokite mano nuostabą, kai Acklesas man davė aiškų skaičių ir paaiškinimą, kurį beveik kas nors galėjo suprasti.
Nors daugelis nekilnojamojo turto specialistų vertina „dolerius už kvadratinį pėdą“, Acklesas, bent jau mano atveju ir mūsų rajone, pirmenybę teikė nekilnojamojo turto įvertinimui nuo vienos iki penkių žvaigždučių. Iš esmės jis apžiūri kaimynystėje esančias ypatybes, mato, ko jos siekia, ir sukuria penkis skirtingus skliaustus: Nekilnojamasis turtas, kurio beveik negalima naudoti, yra tas, kuris yra „Vienos žvaigždės“ savybės ir aukščiausios klasės svajonių namų savybės yra „penkių žvaigždučių“ savybės, kurių vidutinė namo kaina rajone yra „trijų žvaigždučių“ savybės. savybes.
„Žvelgdamas į tai tokiu būdu, aš lengvai galiu nustatyti pirkėjo tipą ir kainų diapazoną, kurį jie greičiausiai mokės už turtą“, - pasakoja Acklesas. „Tada mes galime paskirti pagrįstą kainą už kvadratinį pėdą kiekvienai„ žvaigždute “kategorijai mikrorajone.“ Jis taip pat sakė, kad šis metodas leidžia jam geriau kontroliuoti dispersijas.
Jis man pasakė, kad pirmą kartą įsigiję savo turtą, jis būtų klasifikavęs jį kaip žemą dviejų žvaigždučių žvaigždę: Jis turėjo potencialą, buvo gyvybingas, tačiau jo reikėjo labai atnaujinti. Mes už tai sumokėjome 200 000 USD arba maždaug 50 USD už kvadratinę pėdą. Tada, kai mes atlikome pirmuosius bendruosius atnaujinimus (pvz., Diegėme centrinį orą, tonų kosmetikos atnaujinimų ir atlikome darbą žarnyne trečiasis aukštas), jis sakė, kad mes įžengėme į tvirtus namus nuo trijų aukštų iki aukštų ir padidinome savo vertinimus iki 85 USD už kvadratinę pėdą iki 95 USD už kvadratą. pėda.
Ir jis buvo teisus! Kai atlikome oficialų įvertinimą, mūsų namai buvo įvertinti 350 000 USD po pradinių atnaujinimų.
Taigi mes atlikome daugiau renovacijos - atnaujinome savo virtuvę, sandėliuką ir vonią (tai, ką Acklesas mums pasakė, bus vizualiai ir funkciškai vertinamas aukštesnės klasės pirkėjo.) Jis mums pasakė, kad šie renai mus pavertė aukšta nuo trijų iki žemų keturių žvaigždučių Kategorija. Remiantis palyginamomis savybėmis rajone, tai mums atnešė nuo 110 USD iki 115 USD už kvadratinę pėdą arba nuo 429 000 iki 448 000 USD.
Nusprendėme, kad verta refinansuoti, ir gavome oficialų vertinimą. Pasirodo, jis vėl buvo teisus - nors ir šiek tiek konservatyvus - ir mūsų namų vertė buvo 475 000 USD.
Mes vis dar planuojame keletą nedidelių atnaujinimų, kad dar labiau padidintume savo reitingą, tačiau Acklesas mums sakė, kad mūsų namai tikrai galės patekti į vidutinis keturių žvaigždučių įvertinimas arba maždaug 125 USD už kvadratinę pėdą, nes tai yra didžiausias mūsų turto vertės potencialas dėl jo vietos ir bendro funkcionalumas. Nors kiekvieną savo turto atnaujinimą galėtume pridėti, yra tik tiek investicijų, kuriuos už tai gausime.
„Aš taip pat, kaip ir pirkėjas, kuris nemokėtų„ penkių žvaigždučių “pinigų už viešbutį, esantį už pusės mylios nuo paplūdimio, nemanau yra viskas, ką galėtum padaryti, arba pinigų suma, kurią galėtum išleisti, kad tai būtų penkių žvaigždučių vieta “, - sako Acklesas sakė.
Taip, Ackleso metodas yra netradicinis, tačiau nekilnojamojo turto agentams būdingas metodas. Nors Einato baras, nekilnojamojo turto agentas su „Compass“ Brukline, Niujorke, sako, kad ji niekada nepadarė žvaigždės įvertinimo, ji su kolegomis paprastai vertina būklės ir vietos savybes tokiu mastu, kurio palyginamosios savybės rinkoje ir naujausios pardavimai. Tačiau ne visi agentai tai daro. Baras pažymi, kad kai kurie Niujorko agentai griežtai laikosi kainos už kvadratinį metrą įvertinimo.
Tai reiškia, kad jūs tikrai neturėtumėte praleisti oficialaus įvertinimo, jei ketinate greitai parduoti ar refinansuoti, bet aš manau Ackleso triukas man nepaprastai padėjo, kai bandau įvertinti, kokius renovacijos darbus verta atlikti ir kiek jie prisidės prie mano namų perpardavimo. vertės.
Prieš įpakuodami žalvario armatūrą, „Terrazzo“ akcentus ir „makrame“, šiek tiek užtrukkite peržiūra to, ką sako nekilnojamojo turto ekspertai, yra pagrindinės namų tendencijos, kurias tikrinsime iš savo sąrašų 2020.
Sara Magnuson
2019 m. Gruodžio 18 d