Kartais rasite begemotas 127-erių Viktorija per tokius didelius sandorius, kad atrodo kvaila praeiti - net jei tai yra daug daugiau, nei ketinate išleisti. Taigi jūs nusprendėte paversti viršutinį aukštą visu etatu „Airbnb“ padės atlikti mokėjimus. Bet norėdami sukaupti kuo daugiau pinigų iš paskutiniųjų namų pardavimo, pasirinkote sumokėti FHA hipoteka minimalią įmoką (3,5 proc.).
(Jei tu negali pasakyti - taip nutiko man!) Mano vyras ir aš įnešėme 7700 dolerių mūsų 200 000 USD namui. žemiau tradicinio išminties metodo - 20 procentų žemyn, ir dar mažiau nei 6 procentų žemėjimo mediana a pirmą kartą įsigijęs namų pirkėją.
Manau, kad jei man reikėjo tai padaryti dar kartą, aš vis tiek tai padaryčiau. Turėdami grynųjų pinigų mes galėjome sumokėti iš karto už didžiąją dalį savo (pirmojo etapo) renovacijos. Tačiau yra keletas dalykų, kurių aš norėčiau, kad nesijaudinčiau dėl to, kad gavau namą, ar norėčiau, kad galėčiau numatyti. Aš norėčiau žinoti penkis dalykus, kuriuos būčiau žinojęs prieš pradėdamas mažą įmoką.
Norėdami pasirinkti mažą, mažą įmoką, turėjome padaryti a FHA hipoteka, kuriam reikia tik 3,5 proc. Deja, tai ateina su ypač griežtu draudimo procesu ir jūs turite naudoti FHA patvirtintą vertintoją. Pardavėja beveik nenorėjo priimti mūsų pasiūlymo, kai sužinojo, kad tai buvo mūsų finansinis kelias.
Bet kai mūsų pasiūlymas buvo priimtas ir namas apžiūrėtas, tikras prasidėjo linksmybės. Kreditoriai peržvelgė nuotraukas dailia dantų šuka. Jie manė, kad kietmedžio grindų kabės gali sukelti pavojų. Jie apnuogino pamatę, kad trečio aukšto vonios kambaryje trūksta tualeto. Jie verkė, pamatę dažų lupimąsi purvo kambaryje. Visus šiuos dalykus turėjome išspręsti prieš suteikdami paskolą. Kadangi mūsų pardavėjas nebuvo tiksliai apgyvendintas, mes turėjome ateiti ir išsitraukti kabutes, įrengti tualetą ir perdažyti sienoms (viskas iš savo kišenės), ir tai buvo gana rizikinga, nes mes nežinojome, ar pagaliau gausime vieta. (Laimei, mes turėjome nuostabų maklerį, kuris sekmadienio popietę praleido su mumis spręsdamas visas šias problemas!)
Buvau pažįstamas privataus hipotekos draudimas nes mes jį turėjome savo pirmuosiuose namuose. Norėdami gauti hipoteką su nedidelėmis išankstinėmis investicijomis, jūs, paskolos gavėjas, sumokate už draudimą, kuris padengia skolintoją tuo atveju, jei neįvykdysite įsipareigojimų. Tai pasireiškia tada, kai jūs sumokate mažiau nei 20 procentų. Yra keletas skirtingų tipų, ir mes anksčiau turėjome tokį, kuris leido namų savininkui jį atšaukti, kai jų namuose buvo pasiekta 20 procentų nuosavo kapitalo. Kitų įprastų hipotekų atveju draudimas automatiškai baigsis, kai pasieksite 78 procentų paskolos ir vertės santykį (nors galite paprašyti, kad jis būtų pakilo kai pataikysi 80!). Bet su FHA paskola privatus draudimas yra NEMOKAMAS - vienintelis būdas gauti paskolą yra refinansuoti įprastu hipotekos būdu. Tai reiškia, kad tol, kol mokėsime hipoteką, mokėsime 133 USD per mėnesį (beveik 1 600 USD per metus!), Kad galėtume sumokėti draudimo polisą kitam. Tai yra daug pinigų, kuriuos galima panaudoti kur kas geresniems dalykams, ir nekenčiu, kad turime juos sumokėti.
Jei nepakankamo PMI nepakanka, gaukite papildomą išankstinį mokestį su FHA paskola - papildoma draudimo įmoka (žinoma kaip Vienos šeimos hipotekos draudimo įmoka). Jūs mokate jį HUD ir jis susideda iš uždarymo išlaidų. Aš iš tikrųjų apie tai pamiršau, kol grįžau ir pažiūrėjau į mūsų uždarymo dokumentus (tai buvo įtemptas laikas, kurį bandau užblokuoti iš atminties!). Tai papildė 3 377,50 USD. Mūsų atveju pardavėjas privertė sumokėti kai kurias uždarymo išlaidas po patikrinimo, tačiau tai vis tiek yra tam tikras lipduko šokas. Šios papildomos išlaidos, jei įtrauksite ją į savo hipoteką, taip pat gali reikšti, kad jūsų mėnesinės FHA paskolos įmokos baigsis kad būtų didesnė, nei turėtumėte mokėti su įprasta paskola, net jei palūkanų norma yra nedidelė mažiau.
Panašiai kaip valgyti desertą pirmiausia, mes sumokėjome mažą pradinę įmoką, kad galėtume vėliau padaryti ką nors geriau. Mes norėtume, kad kas mėnesį būtų išvengta tam tikrų pinigų, susijusių su hipotekos draudimu, pašalinimo. Vienas iš būdų tai padaryti yra refinansuoti į įprastą hipoteką, kai tik sukursime nuosavą kapitalą. Tačiau finansuodami visus tuos kelis tūkstančius dolerių, mes efektyviai įstrigome šioje paskoloje, kai tik pradėjo kilti palūkanų normos (ir jie kyla). Hipotekos dalykas yra tai, kad jie iš anksto užkrauna palūkanas už jūsų mokėjimus, tai reiškia, kad pirmuosius keletą metų jūs mokate labai mažai pagrindinei sumai. Dėl to yra labai sunku suspėti sumokėti pradinę paskolos sumą. Taigi, kai tik pradeda didėti palūkanų normos - kaip ir privalėjo tai daryti, kai mes pasiėmėme paskolą, kaip istoriškai maža, kaip mes (3,875 proc.!), - matematika neplanuoja refinansuoti. Taigi mes esame įsitraukę į šią hipoteką ir draudimą, nebent įkainiai ateityje smarkiai sumažės.
Po dvejų su puse metų mes nusprendėme atlikti kapitalinę renovaciją, kad namas atitiktų namų, kuriuos šiuo metu parduodame mūsų poroje daugiabučių, lygį. Norėdami padengti sąskaitą, norėjome pasinaudoti kapitalu, kurį sukūrėme patobulindami ir padidindami turto vertę. Bet jūs galite pasiskolinti tik tam tikrą procentą savo namo nuosavybės (skirtumas, ką esate skolingi ir ko verta). Kadangi mes padarėme tiek mažai pažangos mokėdami pagrindinę sumą (žr. Nr. 4!), Buvome apriboti tuo, ką galėjome pasiskolinti, taigi ir patobulinimais, kuriuos galėtume padaryti. (Kas galbūt nėra taip jau blogai, nes neleidžia mums įsitvirtinti per galvą.) Geros žinios: Tai privertė mus būti kūrybingiems ir ieškoti kompromisų renovacijos srityje. Dėl to aš manau, kad pridėjome daugiau vertės, nei išleidome. Tačiau kylant palūkanų noroms, mes norėjome tai padaryti kaip paskutinį užpakalį ir atlikti VISĄ darbą iš karto, ko mes negalėjome padaryti.
Prieš įpakuodami žalvario armatūrą, „Terrazzo“ akcentus ir „makrame“, šiek tiek užtrukkite peržiūra to, ką sako nekilnojamojo turto ekspertai, yra pagrindinės namų tendencijos, kuriose tikrinsime savo sąrašus 2020.
Sara Magnuson
2019 m. Gruodžio 18 d