Turto mokesčiai, būsto savininkų draudimas, palūkanos, HOA mokesčiai - kas mėnesį mokant hipoteką, pagrindinės paskolos sumos neturi įmonė. Vis dėlto tik kelios iš šių papildomų išlaidų ir išlaidų patiriamos iš namų savininko, o ne iš privataus hipotekos draudimo (PMI).
Jei jūs beatodairiškai imate papildomus pinigus už PMI įmoką, privataus hipotekos draudimui nereikia įvesti. Bet neinicijuotiems asmenims tai yra greitas panaikinimas: PMI reikalauja skolintojas, jei skolininkas negali (arba nenori) sumokėti 20% įmokos, kai naudojate įprastą hipoteką, skirtą sumokėti už namą (tas pats pasakytina apie finansavimą per Federalinę būsto administraciją, tačiau taisyklės ir reikalavimai skiriasi). Hipotekos pasaulyje skolintojai teikia pirmenybę skolininkams, turintiems tiek pinigų (ar nuosavo kapitalo), kiek investuojama į namus, taigi jie mažiau rizikuoja įvykdyti įsipareigojimus. Tačiau kai to padaryti neįmanoma ir skolintojui priklauso dauguma namo, skolintojas pareikalaus paskolos gavėjui įsigyti privataus hipotekos draudimą, siekiant apsaugoti skolintoją įsipareigojimų nevykdymo atveju ir uždarymas.
Trumpai tariant, PMI apsaugo skolintoją skolininko sąskaita ir pasilieka paskolą tol, kol skolininko nuosavybė namuose pasieks 20%. Išlaidos taip pat nėra tiksliai mažos vertės pokytis: įmokos paprastai svyruoja nuo 30–70 USD per mėnesį už kiekvieną pasiskolintą 100 000 USD, atsižvelgiant į skolininko įmokos sumą ir kredito rezultatą. Be to, namų savininkai neturi jokios įtakos renkantis hipotekos bendrovę ir jie negali susitarti dėl kainos. Pridėjus įžeidimą, yra jokios garantijos kad hipotekos draudimo įmokos, sumokėtos 2018 m. ir vėliau, liks apmokestinamos.
Vis dėlto yra ir kita pusė: PMI leidžia namų pirkėjams, turintiems nedidelį bankrotą, pasinaudoti šiandienos žemomis hipotekos normomis (dabar svyruoja žemoje 4% riboje) palyginti iki 10 proc. 80-ųjų normų). Be to, PVI gali būti visiškai pašalintas iš hipotekos įmokos, jei jis buvo „patyręs“ mažiausiai 12 mėnesių, ir paskolos ir vertės (LTV) santykis yra ne didesnis kaip 80% (skaitykite: Skolininko nuosavybė yra ne mažesnė kaip 20 proc. namai). Visa tai su sąlyga, kad paskola yra geros būklės.
Tai priveda mus padaryti klaidą, kurią gali padaryti pirmą kartą įsigyjantys namų pirkėjai: nelaikydami skirtukų pagal jų LTV santykį (galite tai apskaičiuoti padaliję paskolos likutį iš namo įvertintos vertės). Gaukite tai: skolintojai nereikalaujami įstatymų (arba tiksliau, Namų savininkų apsaugos įstatymas) automatiškai nutraukti PMI naudojant įprastinę paskolą, kol paskolos gavėjo LTV pasieks 78% (tai skaičiuojama pagal pradinę įvertintą vertę arba pardavimo kainą, atsižvelgiant į tai, kuri yra mažesnė). Tačiau pagal tą patį aktą galite raštu pareikalauti, kad SSD būtų pašalintas, kai LTV pasieks 80 proc.
Taigi, kas yra didžioji problema? Pabrėžkime keletą skaičių. Tarkime, kad rytoj įsigysite namą už 215 600 USD (dabartinė vidutinė namo vertė JAV, pasak Zillow). Jūs sumažinsite 5% (arba 10 780 USD), todėl paskolos suma bus 204 820 USD. Norėdami pateikti peticiją sumažinti savo PMI iki 20 procentų nuosavybės, turėsite sumokėti pagrindinę sumą iki 163 856 USD (paskolos suma padauginta iš 0,8). Žvilgtelėk į amortizacijos grafikas už 30 metų paskolą su 4% palūkanų rodo, kad 2027 m. gruodžio mėn. pasieksite 80 procentų LTV. Tačiau skolintojas neprivalo atšaukti šios politikos iki 2028 m. Rugsėjo mėn., Kai pasieksite 78 procentų (159 759,60 USD) LTV. Tai reiškia, kad galite atlikti nereikalingus PMI mokėjimus beveik metus - išleisdami daugiau nei 1 300 USD - jei neprašote, kad SSD būtų pašalintas.
Net jei nustatysite žadintuvą 2027 m. Gruodžio mėn., Devynerių metų laukti reikia ilgesnio laiko ir mokėti ilgiau. Namų savininkams, ieškantiems nuorodos, Amin Taghavi, hipotekų planuotojas, esantis „Rock Hill Financial“ Narberth mieste, Pensilvanijoje, turi keletą patarimų. „Daryk namų darbus“, - sako jis. „Sumokėję PVI už visus metus, sužinokite, kokius panašius nekilnojamojo turto objektus parduoda jūsų rajone, ir jei manote, kad jūsų namo vertė padidėjo tiek, kad pateiksite 20 procentų nuosavo kapitalo, paprašykite pakartotinio įvertinimo. “Tai reiškia, kad vertintojas (pasirinko paskolos davėjas) apsilanko jūsų namuose, kad nustatytų jo dabartinę rinką. vertė; paslauga kainuoja nuo 450 USD iki 600 USD, atsižvelgiant į jūsų vietą. Perskaičiavimai taip pat gali būti naudingi namų savininkams, kurie nuo pradinės pirkimo datos ženkliai patobulino savo namus. Nors jūs turite sumokėti šimtus dolerių už paslaugą, gali būti verta sutaupyti kokie bus tūkstančiai dolerių PMI per papildomus aštuonerius metus, kuriuos mokėtumėte iki 20% nuosavo kapitalo.
Kitas būdas greitai persiųsti galutinį PMI mokėjimą yra refinansavimas (gaunant kitą hipoteką su mažesne palūkanų norma vieną kartą namuose turite daugiau nuosavo kapitalo), tačiau, atsižvelgiant į uždarymo išlaidas, kurias reikia atsižvelgti, ir hipotekos palūkanų normas pamažu didėja, tai tampa ne tokia perspektyvu variantas. Vietoj to, Jeremy Durkin, vyresnysis hipotekos konsultantas Trident hipoteka Filadelfijoje, Pensilvanijoje, namų savininkams siūlo papildomai sumokėti 200 USD arba 300 USD hipotekos įmokai kiekvieną mėnesį, mokant pagrindinę sumą. Klastinga ir efektyvi strategija? Parduota
Prieš įpakuodami žalvario armatūrą, „Terrazzo“ akcentus ir „makrame“, šiek tiek užtrukkite peržiūra to, ką sako nekilnojamojo turto ekspertai, yra pagrindinės namų tendencijos, kuriose tikrinsime savo sąrašus 2020.
Sara Magnuson
2019 m. Gruodžio 18 d