Kai buvau mano namo pirkimo procesas Los Andžele mano vyras ir aš nusprendėme, kad bet koks mūsų pasiūlymas turėjo būti susijęs su nenumatytais atvejais. Mums reikėjo pakankamai laiko koncertuoti apžiūra, atlikite vertinimą ir gaukite mūsų paskola patvirtinta.
Ne kiekvienas pirkėjas pateikia pasiūlymą namuose su nenumatytais atvejais ir ne kiekvienas pardavėjas priims nenumatytus atvejus su savo pasiūlymu. Tai priklauso nuo to, kur gyvenate (pvz., Neringoje labai reti pasiūlymai galimi pasiūlymai, o Kalifornijoje gana dažni) ir nuo to, kokia rimta yra rinka.
Taip pat galite naršyti svetainių sąrašus ir pastebėti etiketes, pvz., „Laukiama“ ir „neapibrėžtasis“, ir domėtis, ką jos reiškia, koks skirtumas ir ką tai reiškia jums, potencialiam pirkėjui. Leisk man paaiškinti.
Kai pasiūlymas yra sąlyginis, tai iš esmės reiškia: „Aš siūlau jums tam tikrą pinigų sumą už jūsų namą, jei nuosavybė, ir apskritai sandoris, atitinka specifines sąlygas. “Ir tai yra įprasta pirkėjo sutartyje ir pardavėjas.
Pirkėjas (paprastai) turės ribotą laiką įsitikinti, kad įvykdyti jų nenumatyti atvejai, kad juos pašalintumėte ar patenkintumėte. Tuo laikotarpiu sąrašas paprastai vis dar yra aktyvus (dar žinomi, kiti žmonės vis tiek gali siūlyti namą), bet ne visada. Kai tikrinami visi nenumatyti atvejai, pasiūlymas pereina nuo etiketės kaip „neapibrėžtas“ iki „laukiantis“ daugumos daugybinio sąrašo tarnybos (MLS) svetainių (galite pastebėti ir kitokią formuluotę, o mes pateksime į tai sek!).
Yra keturi neapibrėžtumų tipai. Pirmieji trys yra labiausiai paplitę: Fizinis atsitiktinumas (an namo apžiūra, kurį paprastai daro profesionalas), vertinimasir paskolos patvirtinimas.
Neapibrėžtumų laikotarpis įvairiose valstijose skiriasi, bet, pavyzdžiui, Kalifornijoje fizinio ir įvertinimo nenumatytais atvejais laikotarpis yra 17 dienų, o paskolos suma paprastai yra 21 diena dienų.
Ketvirtasis yra pardavimo atvejis: pirkėjas, norėdamas nusipirkti dabartinį, turi parduoti savo turtą. Kaip galite įsivaizduoti, pastarajam sunkiau nustatyti laiko limitą.
Pasak agento Lindsay Barton Barrett Douglas Elliman, pardavėjas taip pat gali reikalauti ypatingo atvejo: Parduos savo namą tik suradę turtą, į kurį galėtų persikelti ar nusipirkti. Tačiau tai nėra labai įprasta, nes operacijos laikas yra ore, o pirkėjai paprastai renkasi labiau supaprastintą procesą, kurio nereikia vilkti.
Tai reiškia, kad pardavėjas priėmė pasiūlymą su nenumatytais atvejais. Tačiau pirkėjui dirbant su jais susitikti (t. Y. Planuoti apžiūrą ar pasidomėti vertinimu), pardavėjui leidžiama leisti žmonėms apžiūrėti namą ir pateikti pasiūlymus.
Kai pardavėjas priima neapibrėžtą pasiūlymą, jis nebegali daugiau parodyti savo namų ar priimti pasiūlymų. Iš esmės: pirkėjas uždėjo žiedą, ir tai yra. Pardavėjai paprastai nesinaudos tokio pobūdžio nenumatytų atvejų etikete, nes tai gali jiems sukelti sunkumų jei pirkėjas mano, kad neįvykdytas vienas ar keli jų nenumatyti atvejai, ir jis nusprendžia susitarti iš. Tada pardavėjui reikės grąžinti namą į rinką ir pradėti iš naujo.
Pirkėjas nenumatytais atvejais turi nustatytą terminą ir privalo juos įvykdyti. Jei pirkėjas nepajėgia išspręsti nenumatytų atvejų, susijusių su sutarties sudarymo terminu, jis arba turi pereiti prie esamo pasiūlymo, arba prarasti savo rimčiausias pinigų įnašas. Jei pirkėjas praleis nustatytą terminą, pardavėjo atstovas turės pateikti Pirkėjo prašymą atlikti pranešimą, kuris verčia pirkėją priimti sprendimą per 48–72 valandas.
Tačiau net jei pardavėjui leidžiama ir toliau rodyti savo namus ir priimti pasiūlymus, jie tikrai negali atšaukti vykstančio pirkimo proceso su jų dabartiniu pasiūlymu, kol jis galioja - nesvarbu ką.
Esant nenumatytiems atvejams, dažniausiai siekiama apsaugoti pirkėją ir leisti jam išeiti iš sandorio, jei įvyktų netikėtumas. Pvz., Pirkėjas galėtų sužinoti, kad stogas, kuris buvo reklamuojamas kaip „naujas“, iš tikrųjų yra 40 metų ir jį reikia pakeisti. Tai patenka į „fizinį“ atvejį ir pirkėjas gali atsisakyti sutarties pagal sutartį (jei laiku įspės pardavėją ir atstovą).
O gal pirkėjo šeimoje įvyko avarinė padėtis, dėl kurios nebeturėjo pinigų, reikalingų namui įsigyti mokėti hipoteką - pirkėjas negalės gauti paskolos, vadinasi, nebus įvykdytas vienas iš nenumatytų atvejų. Pirkėjui bus leista išeiti iš sandorio.
Kalbėdamas su Los Andžele įsikūrusiu Kompasas nekilnojamojo turto agentas Leslie Marquez, ji sako „Apartment Therapy“, kad pirkėjai gali praleisti nenumatytus atvejus, tačiau ji nerekomenduoja tai daryti pirmą kartą. Tačiau pirkėjai gali pasaldinti susitarimą sutrumpindami nenumatytus atvejus.
Pavyzdžiui, pirkėjas gali pasiūlyti 12 dienų, o ne 17 dienų dėl nenumatytų atvejų fizinio ir įvertinimo atvejais. Arba vietoj 21 dienos nenumatyto paskolos patvirtinimo pirkėjas gali derėtis dėl 18 dienų.
Sukurti mažesnį langą yra rizikinga, nes visas laikas skaičiuojamas savaitgaliais ir švenčių dienomis Priklausote nuo daugybės skirtingų žmonių, kad pasiektumėte rezultatų, kurie turės įtakos jūsų sprendimų priėmimo procesui.
Patikėkite manimi, net paprastas namo patikrinimas reiškia didelę krūvą dokumentų, kuriuos turėsite komentuoti iš eilės. Ar galėsite iškart rezervuoti inspektorių? Ar paskolų pareigūnas sugebės pakankamai greitai sutvarkyti finansus?
Visiškai nesąžininga, kad pardavėjas norėtų atsisakyti nenumatytų atvejų - tai mažesnė rizika juosir turėdami pasiūlymą eikite tiesiai į laukiantį, tai pagreitina procesą. Tačiau daugelyje valstijų yra gana įprasta, kai pirkėjai į savo pasiūlymus įtraukia nenumatytus atvejus. Bet jei vienas iš pirkėjų nenumatytų atvejų laukia, kad pirmiausia parduos savo turtą, tada jie gali tikėtis, kad pardavėjas bus mažiau linkęs sutikti su šia sutartimi. Ypač jei pardavėjas turi kitų pasiūlymų, kurie yra mažiau sudėtingi ir reikalaujantys daug laiko.
Kai kuriose rinkose retai siūlomi pasiūlymai, susiję su nenumatytais atvejais. Barrettas sako „Apartment Therapy“: „Net ir dabartinėje vangesnėje Niujorko rinkoje labai retai pardavėjas ar pirkėjas sutinka su neapibrėžta sutartimi“.
Kai tik pašalinami visi nenumatyti atvejai ir viskas, kas liko namų pirkimo procese, yra dokumentų tvarkymas, tai reiškia, kad namai yra „laukiami“.
Iš esmės tai atrodo taip. Pardavimas laukia, tačiau pardavėjas priima atsarginius pasiūlymus * tik * tuo atveju, jei viskas kažkaip nutrūksta.
Tai reiškia, kad nepaisant to, kad nenumatyti atvejai buvo pašalinti, o namas techniškai laukia depozitoriumas, pardavėjui vis dar leidžiama parodyti savo namus ir priimti daugiau pasiūlymų.
Tačiau jei pirkėjas ir pardavėjas nesutiko dėl kokių nors nenumatytų atvejų, namas gali pereiti į laukiantį pardavimą.
Viskas priklauso nuo pirkėjo ir pardavėjo sutarties. Jei sutartyje parašyta „Neapibrėžtas: tęskite demonstraciją“, pardavėjas iš tikrųjų gali priimti daugiau pasiūlymų.
Ir kartais neapibrėžti pasiūlymai nesibaigia, taigi tai tikrai nėra beprasmiška misija, jei jūsų širdis yra namuose, kurie yra išvardyti kaip neapibrėžtieji. Jei naršote MLS, turėtumėte pamatyti tokius namus pažymėtus namus. Galėsite pateikti atsarginį pasiūlymą (kuriam atlikti reikia užstato).
Jei negalite pateikti pasiūlymo dėl aukciono, jis gali pasakyti: „Neapibrėžtas: nerodomas / be pašalinimo“. Ir niekada skauda kad jūsų agentas susisiektų ir pamatytų, koks susitarimas yra su namu. Gali atrodyti, kad jis yra skaistykloje, bet niekada negali žinoti.
Marquezas sako, kad karštoje rinkoje tai neįvyksta labai dažnai: „Visi nori, kad viskas vyktų sklandžiai, ypač ypač karštoje rinkoje... nematote daugybės galimų ar laukiančių pasiūlymų per. Paprastai pirkėjas ir pardavėjas ką nors išspręs, net jei pirkėjas sako, kad nesilaikoma vieno ar daugiau jų standartų “.
Pvz., Mano atveju, mes nustatėme, kad mūsų svajonių namuose iškilo svarbių problemų, kurios nebuvo atskleistos. Mūsų atstovas susisiekė su pardavėjo agentu ir pasiūlė išeitį: pardavėjas arba sumažina kainą, arba siūlo kreditą (arba jų derinį). Pardavėjas baigė susitarimą, o mes susitikome pusiaukelėje.
Žinoma, ne visada taip yra. Nors sunku tiksliai atsekti, kiek neapibrėžtų ar laukiančių pasiūlymų patenka per metus, „HomeGo“ ataskaitos kad nepavykusių namų pardavimai išaugo nuo 1,3 proc. iki 4,3 proc. visų išvardytų nekilnojamojo turto objektų pastaruosius dvejus metus (nors tai nenurodo, ar nuosavybės buvo nurodytos kaip neapibrėžtosios, ar ne kol).
Viskas priklauso nuo to, kiek laiko sudaromas derybų procesas ir sutartas neapibrėžtas laikotarpis, tačiau jūs galite (paprastai) tikėtis, kad namas pereis nuo neapibrėžto iki laukiančio maždaug per devynias dienas.
Anot Marquezo, jei dirbate su įprastu 30 dienų sąlyginio deponavimo procesu, jūs daugiau ar mažiau laukiate nenumatytų atvejų, kuriuos reikia pašalinti. Ilgiausias nenumatytas laikotarpis yra paskolos patvirtinimas (21 diena). Patvirtinus paskolą, likus devynioms dienoms galėsite uždaryti namą.
Tačiau šis skaičius gali padidėti, jei tai 45 dienų depozitoriumas, arba gali sumažėti, jei pirkėjas ir pardavėjas pasirinko 14 ar 21 dienos pabaigos dieną (tos yra retesni ir dažniausiai skirti pirkėjams, patyrusiems ypač patyrusiems, arba investuotojams, kurie turi mažiau prarasti, planuoja apversti namą arba tiek).
Aš savo pasiūlyme galėjau dalyvauti 14 dienų nenumatytais atvejais ir įvertinimais bei 21 dienos paskolos nenumatytais atvejais ir nemeluosiu: Tai buvo stresas. Aš skambinau inspektoriams ir palikdavau žinutes įsitikindamas, kad turiu du atsarginius inspektorius, kurie budės pagal blogiausią scenarijų.
Aš buvau priklijuotas prie telefono tuo atveju, jei mano paskolos pareigūnas paskambino, kad reikia daugiau dokumentų (laimei, buvo skaitytuvą, prie kurio galėčiau prisitraukti darbe, kad galėčiau laiku atsiųsti mokesčių deklaracijas ir banko ataskaitas mada).
Prieš įpakuodami žalvario armatūrą, „Terrazzo“ akcentus ir „makrame“, šiek tiek užtrukkite peržiūra to, ką sako nekilnojamojo turto ekspertai, yra pagrindinės namų tendencijos, kurias tikrinsime iš savo sąrašų 2020.
Sara Magnuson
2019 m. Gruodžio 18 d