Kas iš mūsų nepamiršo vizijų įsigyti nelaimės ištiktą namą, jį sutvarkyti ir parduoti už gražų pelną? Dėl HGTV laidų viskas atrodo tiesiog lengva ir kartu smagu. Bet net ir šių laidų veteranai ir dideli kišenėse kartais kova užsidirbdama pinigų apversdama namusAr bent jau tiek, kad būtų verta streso ir vargo.
Nesate įsitikinę? Įsivaizduokime, kad perkame pavargusį seną namą už 300 000 USD, investuojame 50 000 USD į remontą ir patobulinimus ir perparduodame jį už 400 000 USD, kad gautume 50 000 USD. Skamba gana puiku, tiesa? Na, jei burbulas sprogs, pažiūrėkime, kaip aštrūs tikrovės kraštai gali ištarti skylutes mūsų sklandančioje fantazijoje.
Kiekvieną kartą parduodant namą, jūs pradedate nuostolingai, nes mokate vidutiniškai nuo 5% iki 6% nekilnojamojo turto agento komisinius. Net jei pats esate makleris, paprastai turėsite sumokėti bent nuo 2,5% iki 3% pirkėjo agento komisinius. Bet daugumai žmonių tai reiškia, kad jums reikia namo, kad galėtumėte įvertinti bent 5 proc., Kad galėtumėte tiesiog išsilyginti.
Naudojimasis šalies mastu vidutiniškai 5,26% komisinio mokesčio, mes sumokėsime 21 040 USD nekilnojamojo turto agento mokesčių, kad parduotume savo 400 000 USD vertės namą - tai skaičius, į kurį net neįtraukta rinkodara ar inscenizacija. Tai sumažina mūsų pelną iki 28 960 USD.
Remiantis HGTV laidomis, jos redaguojamos taip, kad sutrumpintų ilgą ir sudėtingą procesą iki vieno epizodo. Tiesa ta, kad bet kuriam rekonstravimo projektui reikia laiko - ir paprastai jo reikia kur kas daugiau, nei jūs manote. Rangovas Tomas Silva iš PBS Šis senas namasyra pasakęs turėtumėte tikėtis, kad visiška virtuvės renovacija užtruks nuo dviejų iki šešių mėnesių. Nesvarbu, kokį biudžetą ir tvarkaraštį jūs nuspręsite: „Tai užtruks ilgiau ir kainuos brangiau“, - sausį man pasakojo Silva. Taip yra todėl, kad netikėtai iškilusios problemos ar dizaino pakeitimai beveik visada kyla per didelę rekonstrukciją.
Tai yra, jei jūs netgi galite gauti rangovą. Mes esame viduryje kvalifikuotos darbo jėgos trūkumas, o užimtose rinkose yra gerų statybos pranašumų užsakyta mėnesiams; gali prireikti savaičių, kol gausite atgalinį ryšį arba pasiūlymą. Be nacionalinės televizijos auditorijos naudos jūsų rangovas daug rečiau dirba viršvalandžius, kad baigtų darbą pagal jūsų numatytą laiką, jei kiltų komplikacijų.
Tačiau kuo ilgiau laikysite turtą, tuo ilgiau mokėsite papildomas išlaidas, tokias kaip draudimas, turto mokesčiai ir komunaliniai mokesčiai. Tarkime, kad per šešis mėnesius sugebėsite baigti darbus ir parduoti namus - tikriausiai taip ir yra optimistiškai - jūs vis tiek liksite ant kabliuko pusmečio turto mokesčių, draudimo ir Komunalinės paslaugos. Prie vidutinė faktinė 1,15% normavien mokesčiai už 300 000 USD turtą po šešių mėnesių sudarytų 1,725 USD; Pridėkite būsto savininkų draudimą, taip pat elektros, dujų ir vandens sąskaitas, o mūsų pelnas mažėja toliau.
Kai paprasti žmonės parduoda namus, jiems paprastai nereikia jaudintis dėl pelno mokesčių, net jei jis yra gana nemažas. Jei parduodate namą, kuriame pragyvenote dvejus pastaruosius penkerius metus, nebūsite skolingi jokiems mokesčiams iki 250 000 USD pelno (500 000 USD, jei esate susituokę kartu pateikdami paraišką).
Tačiau jei apmokestinate namą per metus, bet koks pelnas bus laikomas trumpalaikiu kapitalo prieaugiu, kuris apmokestinamas kaip įprastos pajamos - net 37 proc., atsižvelgiant į kitas jūsų pajamas. Parduokite antraisiais metais, o pelnui taikoma labiau atleidžiama ilgalaikio kapitalo prieaugio norma, kuri svyruoja nuo 0% iki 20%.
Tarkime, kad po komisinių ir išlaidų padengimo mums liko 25 000 USD pelno. Jei per dieną dirbdami uždirbame daugiau nei 38 700 USD, tai bus apmokestinamas mažiausiai 22% tarifu. Mūsų pelnas dabar sumažintas iki 19 500 USD. Ir mes net neatsižvelgėme į tokius dalykus kaip uždarymo išlaidos, kurios taip pat patiria tūkstančius.
Vis dėlto, nors tai nėra net pusė to pelno, kurį mes pirmiausia įsivaizdavome, 19 500 USD bus laukiama netikėtumas daugumai iš mūsų. Bėda ta, kad su darbo užmokesčio diena kyla tiek daug rizikos. Norint nusipirkti ir reabilituoti namą, reikia milžiniškų kapitalo, laiko ir energijos investicijų.
Klaidų yra labai mažai, ir yra reali galimybė, kad negalėsite parduoti namo to, ko tikėjotės. Galite palikti namą, kurio negalite parduoti, ir tas išlaidas, kurios kaupiasi kiekvieną mėnesį.
Bet apsvarstykite tai: amerikiečiai apleido daugiau nei 207 000 namų 2017 m.labiausiai nuo 2006 m. Profesionalūs namų apipjaustytojai sako, kad konkurencija yra griežtesnė nei bet kada anksčiau ir kad uždirbti pinigų yra daug sunkiau, nei buvo ištikus būsto krizei.
Kalbant apie tašką, daugumai tų 2006-ųjų metų namo savininkų teks susidurti su finansiniais nuostoliais: Iki 2009 m. - namai vertybės smuko nuo 2000-ųjų vidurio viršūnių, palikdamos milijonus namų savininkų ir namų savininkų uždarymas. Tiesą sakant, nauji tyrimai rodo, kad gali turėti naminių pūkų vaidino per didelį vaidmenį sukeliant būsto krizę.
Jei pardavimai sulėtėja arba kai mėnesiais pradeda kristi kainos, kol jūs pilate pinigus į nekilnojamąjį turtą, galite parduoti daug kitokioje aplinkoje, nei pirkote namą. Dugnas gali iškristi iš būsto rinkos greičiau, nei galima sakyti, 2008 m.