Žinote, kad norite nusipirkti namą - tiesiog nežinote, nuo ko pradėti. Ir nenuostabu: Pirmųjų namų pirkimas gali būti ilgas, bauginantis procesas, kupinas tokių grubių dalykų kaip matematika, teisiniai dokumentai ir konkurencija iškrypėliškai. Bet nebijokite: Pirmą kartą pirkėjai, kaip ir jūs, darote visą laiką, ir mes jums padėsime.
Pirmiausia turite įsitikinti, kad esate emociškai ir finansiškai pasiruošęs nusipirkti namą. Tikiuosi, kad pastaruosius kelerius metus praleidote, kad padėtumėte tvirtoms finansinėms sąlygoms - tai reiškia, kad uždirbate pastovias pajamas, taupydamas įmoką ir pagerindamas savo kreditą, kad galėtumėte gauti hipoteką.
Nebekenkstate mesti į atvirus namus, kol dar nesate oficialiai pasirengę pirkti, tiesiog norėdami pasijusti rinkoje ir sužinoti apie tai, kas jums patinka ir nepatinka. Bet kai jūs sutvarkysite savo finansus, laikas pradėti nuoširdžiai.
Jei nuomojatės, pradėkite paiešką maždaug prieš šešis mėnesius iki nuomos pabaigos, sako Marie Presti, savininkė / brokerė
„Presti“ grupė Newton, Masačusetsas „Paprastam būsto pirkėjui prireikia dviejų ar trijų mėnesių, kad surastų turtą, o kai pateiksite pasiūlymą, tai bus dar šešios – aštuonios savaitės“, - sako ji. Tačiau rinkose, kuriose daug konkurencijos ir mažai atsargų, paieška gali užtrukti dar ilgiau.Patartina pradėti nuo pirmųjų namų pirkėjų užsiėmimų, kurie supažindins jus su procesu ir kai kuriais patikimais jūsų srities nekilnojamojo turto specialistais. „Tikrai apsvarstykite galimybę pirmą kartą apsilankyti namų pirkėjų klasėje, kad išmoktumėte kuo daugiau, todėl tai nėra taip baisu“, - sako Presti. Baigti tokią klasę dažnai reikia pirmą kartą įsigyjant būsto paskolų programas, todėl pravartu tai padaryti anksčiau.
Maždaug tuo metu norėsite pradėti formuoti savo nekilnojamojo turto komandą, pradedant pirkėjo agentu ir hipotekos skolintoju. (Vėliau jums taip pat reikės nekilnojamojo turto advokato, namų inspektoriaus ir draudimo agento.) Klauskite, skaitykite maklerio atsiliepimai apie „Zillow“ ar „Trulia“ arba sužinokite, ar jūsų klasės instruktorius turi kokių rekomendacijų pirkėjui agentas. Jei jums patinka ir pasitikite savo makleriu, jie paprastai gali nukreipti jus link kitų vietinių profesionalų, su kuriais jie anksčiau dirbo, pradedant paskolų pareigūnais ir baigiant draudimo agentais.
Valstybių įstatymai skiriasi, tačiau pirkėjo atstovas atstovaus jūsų interesams visose jūsų namų paieškose ir derėsis jūsų vardu, ir paprastai gauna komisinį atlyginimą iš pardavėjo, kai pagaliau perkate namą (tai reiškia, kad nemokate jiems mokėti tiesiogiai). Pasirinkite žmogų, gerai suprantantį vietinę rinką - ir kurį pasitikite, kad jis jūsų atkreiptų.
Pradėkite nuo trumpos konsultacijos su savo agentu, kad esate tame pačiame puslapyje - jie turi žinoti, ko ieškote. „Presti“ naujiems pirkėjams pateikia namų ruošos darbus, nurodydama jiems sudaryti savo penkių „būtiniausių privalumų“ sąrašą. savybės, kurias būtinai turi namai, kurios gali būti nuo centrinio oro iki tam tikro miesto ar vietovės - ir tada teikti pirmenybę juos. „Ir jei jūs perkate nekilnojamąjį turtą su kažkuo kitu, jie tą patį turėtų daryti atskirai, tada abu jūs turėtumėte susiburti ir sujungti tą sąrašą į vieną prioritetų sąrašą“, - sako ji. „Tam gali prireikti savaičių ir savaičių.“
Tada „Presti“ liepia jiems sudaryti ir penkių geriausių „norų sąrašų“ sąrašus - ir sujungti abu sąrašus. Jei jūsų abiejų sutampa nedaug, šiame sąraše dažnai bus pirmos sąrašų poros ištuštinamos būtinosios priemonės. Bet kiekviena funkcija, kurioje galite išlikti lanksti, atveria daugiau potencialių namų - ir kainų diapazoną.
Išvardiję šiuos kriterijus galėsite susitelkti ties tuo, kas jums tikrai svarbu, kai apžiūrite namą, sako „Presti“ atstovas. „Jei žmonės tik pradeda žiūrėti į namus ir neturi šio parengto sąrašo, jie įeina, o jei virtuvėje yra puiki virtuvė, staiga jie mano, kad tai puiku. Jie žiūri į kosmetiką, ir tai turėtų būti vienas iš paskutinių dalykų, į kuriuos turėtumėte atkreipti dėmesį “, - sako ji.
„Pirmiausia pažiūrėkite, ar jis atitinka jūsų kriterijus, kas jums svarbu. Antra, struktūriniai aspektai - kiek metų yra krosnies, stogo, langų - prieš pradėdami žiūrėti, ar joje nėra nerūdijančio plieno indaplovės “, - sako Presti. „Kadangi būsto savininkas jūs galite bet kada pakeisti savo namo ar namo butą. Jums tai priklauso ir visada galite tai išspręsti. Bet jūs negalite pasiimti namo ir perkelti jo toliau nuo judrios gatvės. “
Prieš pradėdami lankytis namuose, taip pat turėtumėte iš anksto patvirtinti hipoteką. Viena vertus, jei iš karto rasite savo svajonių namą, galite praleisti, kai susimąstote dėl finansavimo. Bet tai taip pat suteiks realių lūkesčių dėl to, ką galite sau leisti. „Paprastai siūlau tai padaryti anksti, nes tai gali nustebinti ir nuliūdinti, kai pirkėjas pagaliau eina pas skolintoją ir prašo išankstinio patvirtinimo, ir jie sužino, kad jų kredito balas yra žemesnis, nei manyta, arba jie neturi reikiamos perkamosios galios “, - teigė„ Presti “ sako.
Palyginkite kelis skirtingus skolintojus ir hipotekos produktus internetu, įskaitant tuos, kuriuos siūlo vietinės kredito unijos, jei turite teisę, ir mažas įmokas, pirmą kartą teikiančias paskolą būstui įsigyti. jūsų valstybės būsto finansavimo agentūra.
Turėsite surinkti įmokų lapus, mokesčių deklaracijas ir kitus finansinius dokumentus, susijusius su hipotekos paraiška. Laikykite juos aplanke visą savo namų paieškos laiką, nes jums reikės juos pateikti dar kartą, kai užbaigsite įkeitimą (arba baigsis 90 dienų išankstinis patvirtinimas).
Kai pirkėjo agentas yra jūsų pusėje ir pateikiate išankstinio patvirtinimo laišką, dabar esate pasirengęs atsiriboti nuo sąrašų ir nušlifuoti žemę savo svajonių namams - ir pateikti pasiūlymą, jei jį rasite.
Kai rasite tinkamą namą, jūsų agentas padės jums surašyti ir pateikti pasiūlymą. Geras pirkėjo agentas bandys išsiaiškinti tam tikrą informaciją apie pardavėją, kuri galėtų pagerinti jūsų galimybes (ir nustatyti ar turėtum pateikti asmeninį laišką taip pat) ir pakankamai gerai išmanys vietinę rinką, kad užtikrintų jūsų pasiūlymo konkurencingumą.
„Jūsų agento darbas yra išsiaiškinti pardavėjo motyvaciją, ar yra kitų pasiūlymų ir kas pardavėjui svarbu žiūrint į pasiūlymus“, - sako Presti. Naudodami tą „Intel“, jūs galėsite pasiūlymą padaryti patrauklesnį mažais būdais. „Daugeliu atvejų jie sužinos, kad pinigai yra svarbūs, tačiau tai nėra vienintelis dalykas. Gal jiems tikrai svarbu užsidaryti tam tikrą dieną. “
Paprastai į savo pasiūlymą turėsite įtraukti depozitą, vadinamą uždirbtus pinigus, kuris gali būti nuo 1000 USD iki 10 000 USD ar daugiau. Šie pinigai bus taikomi pirkimo kainai, jei jūsų pasiūlymas bus priimtas, ir grąžinamas jums, jei ne, bet jei jūs pažeisite priimto pasiūlymo sąlygas, jo nebetenka.
Paimkite tai iš manęs, pasiūlymo pateikimas užtrunka be galo: Jūs įsipareigojate sumokėti šimtus tūkstančių dolerių, todėl jums tikrai reikia patikti - galbūt ir mylėti - vietą. Tuo pačiu metu visiškai įmanoma, kad jūsų pasiūlymas bus atmestas. Mes įsimylėti ir per metus pateikti pasiūlymą dėl trijų namų, kol galiausiai buvo priimtas mūsų ketvirtasis pasiūlymas; kiekvienas atmetimas buvo pragaištingas.
Leksingtono valstijoje, Masačusetso „Higgins Group“ makleris Judy Alexander sakė, kad kai kurie jos pirkėjai buvo pergudrauti 10 ar daugiau kartų, kol jiems pagaliau pasisekė - kiekvienas turi savo varginančią savybę nusivylimas. „Tai yra kančia“, - sakė ji. „Didžioji šio darbo dalis yra socialinis darbuotojas. Tai ne visas nekilnojamasis turtas. “
Sara Korval, 2016 m. Nusipirkusi namą su savo vyru Scottu, sako, kad tai yra tada, kai viskas iš tiesų sukelia stresą. „Buvo daug judančių dalių, kurios pradėjo judėti iškart po to, kai mes pateikėme savo pasiūlymą. Tai buvo viesulas “, - sakė ji. Taip pat atsitiko, kad pasiūlymas buvo priimtas tą savaitę, kai mes atostogavome, todėl turėjome vykdyti verslą iš nacionalinio parko, kuriame prastai teikiamos paslaugos. Bandymas pateikti užsakymą skubėti dėl radono tyrimo, kai negalite išgirsti kito žmogaus, nepadeda jūsų kraujospūdžiui. “
Įprastomis rinkos sąlygomis jūsų pasiūlyme turėtų būti nenumatytas atvejis, kuris leistų jums atlikti namo patikrinimą maždaug per savaitę nuo priimto pasiūlymo. Tai leidžia atsisakyti pirkimo ar iš naujo derėtis dėl kainos, jei namų patikrinimas paaiškina anksčiau nežinomas problemas.
„Namų inspektorius patikrins namo konstrukcinę ir mechaninę būklę“, - sako Jorge Colonas, programos vadovas Namų auklėtojai, pelno nesiekiančios bendrovės „Allston-Brighton Development Corp.“ programa. Bostone.
Jie nėra visaverčiai, tačiau namų inspektorius paprastai gali jus įspėti apie akivaizdžias problemas ar potencialą problemų vietos, kurias gali reikėti ištirti iš specialisto, pavyzdžiui, kenkėjų inspektoriaus ar konstrukcijos inžinierius. Apžiūra vidutiniškai apie 300–500 USD, ir turėtų trukti porą valandų. Jei galite, pravartu paslėpti inspektorių ir sužinoti apie namą.
„Pavyzdžiui, namų inspektorius jums pasakys, jei artimiausiu metu reikia pakeisti šildymo sistemą ar stogą - abu šie darbai gali būti brangūs“, - sako Colonas. Jei įtraukėte tikrinimo nenumatytą atvejį, galite naudoti inspektoriaus ataskaitą, kad nuspręstumėte, ar derėtis iš naujo, ar net atsisakyti operacijos, neprarasdami įmokos. „Tačiau namų inspektorius jums negali pasakyti, ar turėtumėte nusipirkti namą, ar ne“, - priduria Colonas. „Tai priklauso nuo pirkėjo“.
Karštoje rinkoje pirmą kartą įsigyjantys pirkėjai gali kovoti, kad neatsiliktų nuo grynųjų pinigų pirkėjų, ir gali jausti spaudimą atsisakyti nenumatytų atvejų nuo savo pasiūlymo, pavyzdžiui, namų tikrinimo nenumatytų atvejų. „Aš manau, kad tu turi būti tikras kaubojus, kad tai padarytum, turiu omenyje tai“, - man pasakojo Aleksandras. "Bet, kita vertus, jei norite dalyvauti bėgime, pardavėjai paprastai nenori priimti pasiūlymo, numatančio patikrinimą, jei yra keli pasiūlymai."
Vienas iš būdų, kaip Aleksandras siūlo išsisukti iš konkurencingų rinkų, yra atlikti patikrinimą namuose tarp atvirų namų ir tada, kai turi būti pateikti visi pasiūlymai, paprastai po kelių dienų. „Kitas dalykas yra grįžti atgal ir apžiūrėti namą antrą kartą prieš pateikiant pasiūlymą, o šį kartą pas išmanantį rangovą ar draugo versle, kuris gali įvertinti šildymą, elektros energiją, vandentiekį ir pagrindines namo sistemas “, - sakė ji sakė.
Storosios žarnos įspėja atsisakyti nenumatytų atvejų, nebent turite priemonių bet kokiam netikėtam remontui padengti. „Rašydami pasiūlymą įsitikinkite, kad įtrauktos sąlygos yra realios jums“, - sakė jis. „Neleisk, kad rinkos konkurencingumas priverstų jus priimti emocinius sprendimus“.
Po to, kai apžiūrėsite namus ir po kokių nors derybų abi pusės bus pasirengusios tęsti, laikas pasirašyti galutinę sutartį, dažnai vadinamą pirkimo-pardavimo sutartis (P&S). Čia bus nurodyta galutinė pirkimo kaina, galutinė pirkimo data ir kita teisinė informacija apie pardavimą. Tai gali apimti papildomus nenumatytus atvejus, kurie apsaugo jus ar pardavėją: pavyzdžiui, hipotekos nenumatytas atvejis leistų jums atsitraukti, jei negalite užsitikrinti finansavimo.
Kai P&S bus pasirašyti, laikas baigti jūsų finansavimą. Jūs pateiksite galutinę hipotekos paraišką - atnaujinsite ankstesnę paraišką su naujais užmokesčio užrašais ir banko išrašais - kad galėtumėte vykdyti griežtesnę draudimo sutartį. Laikykite savo kreditą užblokuotą per šį laikotarpį, nes nenorite, kad staigus kredito kortelės išpūtimas sumažintų kredito rezultatą ir sugadintų jūsų hipotekos paraišką.
Maždaug tuo metu skolintojas paprastai samdys vertintoją turto vertei įvertinti. Tai kainuos maždaug nuo 300 iki 400 USD, nors tai gali būti įtraukta į jūsų uždarymo išlaidas. Jei siūlytumėte už kainą, kurios prašote daugiau, tai gali būti šiek tiek nervingi, nes jums reikia įvertinimo, kad galėtumėte atvykti artima ar didesnė už sutartą pirkimo kainą - skolintojas neskolins jums daugiau pinigų, nei yra vietoje verta.
Dabar, kai dirbate su baigtais skaičiais, pirkėjai dažniausiai pasirenka užraktą esant 30 ar 45 dienų palūkanų normai - pakankamai ilgai, kad uždarydami galėtumėte laikyti visus skaičius vietoje data. (Tačiau bet kurioje šio proceso vietoje galite pasirinkti užfiksuoti įkainius - jūsų paskolos pareigūnas gali jums patarti šiuo klausimu.) Jūsų skolintojas turėtų taip pat dabar galėsite tiksliai įvertinti uždarymo išlaidas ir visus draudimo ar turto mokesčius, kuriuos turėsite iš anksto sumokėti (už ateinančius metus) uždarymas.
Kalbant apie namų savininkų draudimą, prieš pradėdami uždaryti namuose - banke - turėsite gauti keletą nesiruošia jums perduoti šimtų tūkstančių dolerių negavęs patvirtinimo, kad jo investicija yra apdrausta. Jūsų makleris gali rekomenduoti vietos draudimo agentą arba, jei esate patenkintas automobilio draudimu, galite paprašyti jų susieti jūsų automobilių ir namų savininkų polisus, kad jiems būtų taikoma nuolaida. Kilus abejonėms, ieškokite nepriklausomo agento, kuris jūsų vardu galėtų apsipirkti už geriausias kainas ir aprėptį.
Prieš uždarydami turėsite galimybę atlikti paskutinį namo eiseną, įsitikinti, kad jie tušti, švarūs ir daugiau ar mažiau nepažeisti - tas pats namas, kurį sutikote įsigyti. Šiuo metu įtampa gali būti didžiulė, tačiau nė viena šalis nenori, kad susitarimas žlugtų dabar, todėl bet kokią smulkmenišką informaciją galima tikėtis išspręsti. (Mūsų pardavėjas bandė palikti didžiulį, negražų baldą - mes jo neturėjome.)
Uždarymo procedūros skiriasi, tačiau paprastai jūs susitiksite su pardavėju, makleriais ir advokatais, kad pasirašytumėte aktą - ir pridėkite savo Johną Hancocką apie šimtą kitų teisinių formų. Jūsų atstovas ar advokatas gali paaiškinti viską, ko nesuprantate - užduoti klausimus yra gerai. Galų gale tai gana didelis dalykas.